ערבויות, פיקדון וצ'קים בשכירות: מה מותר לבעל דירה לדרוש

מה בעל דירה בתל אביב רשאי לדרוש כביטחון?

כמעט כל חוזה שכירות בתל אביב כולל ביטחונות: סכום או מסמך שנשארים אצל בעל הדירה כדי לכסות חוב, נזק או עזיבה לפני הזמן. הצורות הנפוצות הן פיקדון במזומן או בהעברה בנקאית, שיקים פתוחים לביטחון, ערבות בנקאית, ערב אישי ושטר חוב. כל אחת מהן מתנהגת אחרת ברגע שבו מתעורר ויכוח, וההבדל הזה הוא מה שכדאי להבין לפני החתימה ולא אחריה.

העיקרון המשותף לכולן: הביטחון נועד לכסות הפרה של החוזה, לא להיות תשלום נוסף על שכר הדירה. הוא גם אינו תחליף אוטומטי לחודש האחרון, אלא אם נכתב במפורש אחרת בחוזה. המדריך הזה מעשי ולא ייעוץ משפטי, ולפני חתימה על חוזה לא שגרתי או על ביטחונות בסכום גבוה מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

כמה מותר לדרוש? התקרה שקובע החוק

תיקון חוק השכירות והשאילה, המוכר בשמו שכירות הוגנת, קבע תקרה לסך הביטחונות בשכירות של דירת מגורים העונה להגדרות החוק: הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות או דמי שכירות של שלושה חודשים. התקרה מתייחסת לסך כל הביטחונות יחד, כך שאי אפשר לדרוש פיקדון בגובה המקסימום ובנוסף שיקים בסכום דומה.

בחוזה שנתי רגיל, שליש מהתקופה שווה לארבעה חודשי שכירות, ולכן המגבלה שבפועל קובעת היא זו של שלושה חודשים. שימו לב שהחוק אינו חל על כל שכירות: יש סוגים של עסקאות שהוא מחריג, בין היתר שכירות קצרה מאוד ויחידות מסוימות בבית שבו מתגורר בעל הדירה. אם אתם לא בטוחים שהעסקה שלכם נכנסת להגדרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

כדי לתרגם את זה לשקלים, הטבלה שלמטה מציגה את חציוני שכר הדירה שנמדדו בשבוע שנבדק ואת תקרת שלושת החודשים הנגזרת מהם. חציון אומר שמחצית המודעות באותו שבוע היו מעל הסכום ומחצית מתחתיו, ולכן הוא עוגן טוב יותר מממוצע. החציונים כוללים גם סאבלטים וגם חדרים בדירות שותפים, שמורידים אותם במקצת.

מה ההבדל בין פיקדון, שיק ביטחון וערבות בנקאית?

ההבדל המעשי הוא מי מחזיק בכסף ובאיזו קלות הוא עובר ידיים. בפיקדון במזומן הכסף כבר נמצא אצל בעל הדירה, ואם יתגלע ויכוח בסוף השכירות אתם אלה שתצטרכו לדרוש אותו בחזרה. בשיק ביטחון הכסף נשאר בחשבון שלכם עד שהשיק נפרע, ובערבות בנקאית הוא מוקפא בבנק ומשוחרר בתום התקופה.

מכאן נגזרת גם העדפה: עבור השוכר, שיק ביטחון או ערבות בנקאית עדיפים בדרך כלל על העברת מזומן, כי הם משאירים את הכסף אצלכם. מצד שני, ערבות בנקאית עולה כסף ומצריכה יתרה או הקפאה בחשבון, ולכן היא פחות מתאימה למי שנכנס לדירה ראשונה. פירוט על בניית תקציב כניסה יש ב-/מדריכים/דירה-לסטודנטים-בתל-אביב.

שיק פתוח, כלומר בלי סכום נקוב, הוא הנקודה הרגישה ביותר. אם בעל הדירה מתעקש על שיק פתוח, אפשר לבקש לרשום עליו סכום מרבי, לציין עליו שהוא למטרת ביטחון בלבד, ולהוסיף בחוזה סעיף שמחייב הודעה מוקדמת בכתב לפני הפקדה. שלוש הבקשות האלה מקובלות ולרוב לא מפילות עסקה.

מתי בעל דירה רשאי לממש את הביטחון?

מימוש ביטחון אמור להיות תגובה להפרה מוכחת, ולא כלי לחץ. המקרים השכיחים הם דמי שכירות שלא שולמו, חשבונות ארנונה, ועד בית, חשמל או מים שנותרו פתוחים על שמכם, ונזק לדירה שחורג מבלאי סביר. בלאי סביר הוא שחיקה טבעית משימוש רגיל, למשל סימני ריהוט על הרצפה או צבע שדהה, ולא שבר, כתם קבוע או מתקן שנעקר.

החוק מתנה את חילוט הביטחונות בכך שההפרה אכן התרחשה ובכך שניתנה לשוכר התראה סבירה לתקן אותה, וגם מחייב להחזיר את היתרה שלא נוצלה. בפועל, הדרך הטובה ביותר להימנע מוויכוח היא לכתוב בחוזה מהי ההודעה המוקדמת הנדרשת לפני מימוש, ובאיזה אופן היא נמסרת. כשסכום המחלוקת גדול, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני שמוותרים עליו.

איך מוודאים שהפיקדון באמת חוזר בסוף השכירות?

רוב הוויכוחים על פיקדון נולדים מחוסר תיעוד, לא מחוסר תום לב. ביום הכניסה לדירה צלמו את כל החדרים, את מצב הקירות, הריצוף והמוצרים החשמליים, ורשמו את קריאות מוני החשמל והמים. שלחו את התמונות ואת הקריאות לבעל הדירה בהודעה כתובה באותו יום, כדי שתהיה נקודת התחלה מוסכמת שאיש לא יכול להכחיש.

בסוף השכירות חזרו על אותה פעולה: צילום, קריאות מונים, וסגירת כל החשבונות על שמכם לפני המסירה. בקשו מבעל הדירה אישור כתוב שהדירה נמסרה תקינה, גם אם זו רק הודעה קצרה. אם בחוזה נכתב מועד להחזרת הפיקדון, למשל בתוך שבועיים מהמסירה, יש לכם על מה להישען.

כדאי גם לוודא מראש מה קורה אם אתם יוצאים באמצע התקופה ומכניסים שוכר חלופי. סעיף יציאה מוקדמת שמסדיר גם את גורל הביטחונות חוסך ויכוח יקר בהמשך, והוא אחד הסעיפים שמופיעים ברשימת הבדיקה המלאה ב-/מדריכים/חוזה-שכירות-מה-חייב-להופיע.

מה עושים כשהדרישה לביטחונות נראית חריגה?

התקרה שבחוק היא גג, לא נורמה. בעלי דירות רבים בתל אביב מסתפקים בפחות, ודרישה שמשלבת פיקדון גבוה, ערב וגם שיקים פתוחים היא סימן שכדאי לעצור ולשאול. לפני שמסרבים, נסו להבין מה מדאיג את הצד השני: שוכר בלי תלוש שכר ייתפס כסיכון, ולעיתים הצעה של תשלום מראש של חודש או שניים מחליפה את הצורך בערב.

אם הדרישה נשארת חריגה, זכרו שיש אלטרנטיבות. בשבוע שנבדק התפרסמו בחמש קבוצות הפייסבוק הגדולות בעיר כ-900 מודעות ייחודיות של דירות להשכרה בתל אביב, ובכל יום מתווספות כ-110 עד 130 חדשות. השוק הזה מהיר, אבל הוא גם רחב מספיק כדי לא להיכנע לתנאים שלא נוחים לכם. נתונים לפי אזור יש ב-/אזור/מרכז-תל-אביב ו-/מדריכים/מחירי-שכירות-דרום-תל-אביב.

איך נערכים מראש כדי לא לאבד דירה בגלל ביטחונות?

ההכנה חשובה כאן בדיוק כמו המשא ומתן. הכינו מראש תיקייה דיגיטלית עם צילום תעודת זהות, שלושה תלושי שכר אחרונים או אישור הכנסה, אישור יתרה מהבנק, ופרטי ערב פוטנציאלי שכבר הסכים. מי שמגיע עם המסמכים האלה בפגישה הראשונה מצמצם את הסיכון ובדרך כלל גם את גובה הביטחונות שיידרשו ממנו.

הגורם השני הוא זמן. שיא הפרסום בקבוצות הוא בין 10:00 ל-20:00, ודירות טובות נסגרות לעיתים באותו יום, כך שמי שרואה מודעה בערב כבר מאחר. דירותבוט סורק את חמש הקבוצות כל כמה דקות, מנקה כפילויות ושולח התראה כשמתפרסמת דירה שמתאימה לסינון, וכך אפשר להגיע לשיחה הראשונה עם בעל הדירה כשעוד נותר מקום לדבר על התנאים.

שאלות נפוצות