איך נבנה מדד השכירות של DirotBOT
עודכן ב־
מדד השכירות של DirotBOT מודד את המחיר המבוקש בקבוצות הפייסבוק של תל אביב, חודש אחרי חודש: דירות שלמות, חדרים בדירות שותפים וסאבלטים. בעמוד הזה מוסבר מאיפה מגיעים המספרים, מה נספר ומה לא, ולמה המחיר שלנו שונה מהמספר של הלמ״ס. המספרים העדכניים נמצאים בעמוד המדד.
המקור
המדד נבנה מהמודעות הציבוריות בקבוצות הפייסבוק של דירות להשכרה בתל אביב. DirotBOT אוסף את המודעות האלה בכל שעה, מאז 10.2.2026, ומחלץ מכל מודעה את סוג הדירה, המחיר, מספר החדרים, האזור והשכונה.
היחידה: מחיר מבוקש
המספר במדד הוא המחיר המבוקש, כפי שהוא כתוב במודעה, ולא מחיר החוזה שנחתם בסוף.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס) מודדת חוזים, ולכן המספר שלה נמוך יותר, בסביבות 15% באזור המרכז. המדד שלנו מתפרסם סביב ה־16 בכל חודש, יום עד שלושה ימים אחרי הלמ״ס, כך שאפשר לקרוא את שני המספרים זה ליד זה.
האוכלוסייה: דירה אחת נספרת פעם אחת
יחידת הספירה היא דירה, לא מודעה. אותה מודעה שפורסמה בכמה קבוצות נספרת פעם אחת, וגם אותו מפרסם עם אותו מחיר, אותו מספר חדרים ואותו אזור בתוך 14 ימים נספר כדירה אחת.
ההיסטוריה מפברואר נבנתה מחדש מהמודעות שנשמרו מאז.
מינימום 8
תא במדד הוא חודש אחד של סוג דירה אחד, אזור אחד או שכונה אחת. תא מתפרסם רק כשיש בו 8 דירות או יותר, וחציון מחיר מוצג רק כשיש בתא 8 מחירים לפחות. מתחת לזה המספר רועש מדי, ואנחנו מעדיפים לא להציג אותו.
שכונה צריכה לפחות 30 מודעות לאורך כל התקופה כדי לקבל שורה משלה. שכונה קטנה יותר מצורפת לקבוצה "אחר".
שותפים וסאבלט
בדירת שותפים המחיר הוא לחדר ולא לדירה כולה, כי זה המחיר שהשוכר משלם.
סאבלט מתפרסם לפעמים במחיר לשבוע או ללילה. מחיר כזה מנורמל למחיר לחודש, כדי שכל הסאבלטים יימדדו באותה יחידה. מחיר שלא הצלחנו להבין, למשל כשלא ברור אם הוא לחדר או לדירה כולה, נספר במספר הדירות אבל לא נכנס לחציון.
פרסום חוזר
פרסום חוזר הוא אותו מפרסם, עם אותו מחיר, אותו מספר חדרים ואותו אזור, שמפרסם שוב 7 ימים או יותר אחרי הפרסום הקודם, בתוך 60 ימים. במדד הוא מופיע כאחוז מהדירות של החודש שחזרו לפרסום.
ב־23.10.2026 בדקנו מה קורה למודעות ישנות: שלפנו מחדש 200 מודעות בנות 14 עד 21 ימים. 37 נמחקו, 0 נערכו ל"הושכרה", ו־163 נשארו בלי שינוי. מתוך 36 דירות שפורסמו מחדש, ב־31 המודעה הישנה עדיין הייתה בקבוצה.
המסקנה: מודעה שנעלמת היא לא סימן שהדירה הושכרה, ופרסום חוזר מתווסף למודעה הישנה ולא מחליף אותה. לכן המדד סופר פרסומים חוזרים, ולא מציג "ימים עד השכרה".
מחיר למ״ר
החציון למטר מחושב רק לדירות שלמות שבמודעה שלהן כתוב השטח הבנוי. מרפסות וגינות לא נכללות בשטח, ונספרות רק דירות בשטח של 10 עד 500 מ״ר.
עדכון
המדד מתעדכן פעם בחודש, סביב ה־16. ההיסטוריה נשמרת לתמיד, אבל התמונות ופרטי הקשר מהמודעות לא נשמרים.
מגבלות
המחיר הוא מחיר מבוקש ולא מחיר חוזה. מודעות בלי מחיר נספרות אבל לא נכנסות לחציון. המקור הוא פייסבוק בלבד, והמדד מכסה רק את תל אביב־יפו.
המספרים העדכניים, לפי חודש ולפי שכונה, נמצאים בעמוד המדד.
שאלות נפוצות
למה המחיר במדד גבוה מהמספר של הלמ״ס?
כי המדד מודד את המחיר המבוקש במודעה, והלמ״ס מודדת חוזים שנחתמו. באזור המרכז ההפרש הוא בסביבות 15%.
דירה שפורסמה בכמה קבוצות נספרת כמה פעמים?
פעם אחת. העתקים של אותה מודעה בכמה קבוצות, ואותו מפרסם עם אותו מחיר, חדרים ואזור בתוך 14 ימים, נספרים כדירה אחת.
למה המדד לא מראה כמה ימים לוקח להשכיר דירה?
כי מודעה שנעלמת מהקבוצה היא לא סימן שהדירה הושכרה. בבדיקה של 200 מודעות ישנות אף אחת לא נערכה ל"הושכרה", ורוב המודעות הישנות של דירות שפורסמו מחדש עדיין היו בקבוצה. לכן המדד סופר פרסומים חוזרים במקום.